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香港樓市下跌,二手樓盤直接降價近400萬,地產商頻出促銷奇招

來源:  作者:  2018-11-23 21:52:02

白小姐马报52 www.pbahz.icu 最近幾年香港樓市調控一直在加強,但并沒有阻止房價的飆漲,甚至屢創全球樓價成交新高。過去十年中,中國香港地區房價持續攀升,成為全球房價最貴的城市,連續8年穩坐全球房價最難負擔城市榜首。

最近幾個月以來,香港整體房價出現回調信號,香港樓市寒意漸濃,但就此斷定香港樓市拐點已至似乎還有些武斷。證券時報記者近日實地探訪香港樓市成交情況,采訪了多位地產分析師,發現了以下現象:

1、 香港樓市成交價格整體出現下挫,其中豪宅區以及二手樓盤交易跌幅明顯,但港島區不少樓盤每呎價格升幅在30%以上,九龍區甚至有樓盤出現50%以上的漲幅,新界西盤龍半島每呎均價上升64.43%。

2、 香港樓市在2003年低谷時,中原城市領先指數(CCL)僅在70~80之間,如今這一指數漲至180~190,漲幅過高回調正常,但是否為“拐點”還需觀察,畢竟2015年和2016年都出現過這種回調趨勢,卻并非拐點。

3、 樓市目前寒意漸濃,地產商為促銷頻出奇招,甚至先住后付款,剩余80%尾款可以3年后再付。

香港樓市下跌,二手樓盤直接降價近400萬

“你大概什么時候過來看房,我帶你去看幾處其他樓盤,現在二手樓盤放盤很多,現在減價空間大了,超高層,1000多呎(約90平米)之前賣3480萬港元,現在3100萬港元業主也可以談?!畢愀勖懶鏌檔夭薪檣壇灤〗閬蛑と北欽呶⑿磐葡愀勐ヅ?。

最近幾個月二手樓盤放盤量突然增多,在政府一系列調整政策以及機構唱空樓市的影響下,這些業主不斷下調著預期價格。

從事金融行業的陸先生向記者表示,他有一位客戶在灣仔有一棟樓齡超過30年的房子,剛開始估價10億港元欲售出,但現在將售價預期調低到7億~8億港元。

即便如此,二手樓盤交投依然清淡,事實上一手私人住宅成交也開始下滑。

(證券時報記者 羅曼/攝)

香港地產中介門口隨處可見的減價甩賣房屋的廣告,太古城翠湖太900萬港元的房子降價80萬港元,康怡花園910萬港元的房子打上“狠劈”二字,賣858萬港元。

截至11月14日,根據香港中原地產數據,一手私人住宅方面,11月份暫時錄得371宗、44.69億港元,預計全月錄得850宗、100億港元,按月下跌63.6%、53.4%,或創近6個月新低,金額則創下2017年1月份93.8億港元后的22個月新低;二手樓盤方面,暫時錄得781宗、70.79億港元,預計全月將錄得1800宗、160億港元,金額將創32個月新低,宗數亦連續兩個月跌穿2000宗水平。

反映最新的地產市場價格變動的CCL于11月23日報179.18點,按周環比下跌0.68%,按月環比下跌3.03%,CCL(中小型單位)報179.41點,按周環比下跌0.76%,按月環比下跌3.37%。而中原城市分區領先指數,在港島、九龍、新界東和新界西全線下滑,其中港島地區下跌幅度最大,較上周下跌1.28%,較上月下跌4.24%。

香港樓市拐點已至?

美聯集團副主席黃靜怡具體分析了二手房降價的情況。根據政府差餉物業估價署資料顯示,9月份私人住宅售價指數報388.8點,較8月下跌約1.4%,比起7月份高位也僅累跌約1.5%,更新的10月31日至11月5日的私人住宅售價指數與年內高位比,累計跌幅僅約4%,回落到年中水平,但以此判斷香港樓市拐點已至并不準確,嚴格來講不能說香港樓市處于拐點位置。

中原地產分析師張大偉向記者表達了同樣看法。他認為,香港樓市在2003年低谷時,CCL指數僅在70~80之間,如今這一指數已竄至180~190點,漲得太高回調屬于正常,由于此次降價才剛開始,是否為“拐點”還需要時間來觀察,現在下定論為時尚早,畢竟2015年和2016年都出現過這種回探調整,卻并非拐點,反而在房價調整之后繼續飆升,大家容易忽略的是,現階段香港政府對樓市的調控手段是多樣的、有效的。

據港府施政報告顯示,香港為解決土地供應緊張問題,將進行填海造地,開發東大嶼發展大型填海建人工島,這個填海計劃將在東大嶼開發1000多公頃人工島,成為香港長遠土地供應來源,最多能提供40多萬個單位,近百萬人口居住。

自2009年起,香港抑制樓市的辣招不斷,包括2009~2017年期間推出的8輪調節按揭成數和貸款額度的逆周期措施,也多次加征印花稅,2018年更是征收一手房空置稅,但香港樓市的熱情始終澆不滅。

眾所周知的是,香港最發達的兩個支柱產業一是金融,二是地產,香港財政收入甚至更大程度上依賴土地收入,這一點從2016年至2017年財政收入數據可知,跟土地、房屋相關的地價收入、物業稅、一般差餉稅、物業及投資和印花稅合計2447億元,占當年港府全部收入5731億元的43%左右。

因此,即使是政府調控,最終也是希望穩住房價不要過快上漲,但絕不是希望房價下跌。

“市建局在9月份收樓的地價每呎23600港元,他們的團隊最清楚明白將來香港樓市的情況,如果明知將來房價會出現暴跌,他們為什么還要以如此高的價格收地甚至屢創新高收地?原因在于我們真的沒有多少地可以開發?!背灤〗閬蚣欽弒硎?。

香港一位從事金融業的王先生向記者分析稱:“事實上香港供需基本面沒有太大變化,香港樓價整體下跌,主要還是因為內地投資客的大幅度減少,因為香港豪宅70%以上都是內地投資客買的,但現在市場資金吃緊,無論A股還是港股都出現大幅調整,有些人賣房補倉,加上銀行加息,房價跌一跌很正常?!?/span>

中原數據顯示,跌幅過大的基本上都是高價樓,相反像一些細價樓依然還處于上升通道,新界西盤龍半島漲幅甚至在64%以上,目前每呎均價在16681港元(約18萬元/平米),翠灣村漲幅為45.82%,按照實際使用面積每呎均價在8300港元(約91300元/平米)。

(圖片來源:中原數據)

促銷賣房,地產商頻出奇招

香港樓市成交量下滑,心焦的當然是地產商。為促進房屋銷售,甚至打出了“先住后付”的政策。

證券時報記者近期走訪香港尖沙咀港威大廈One Homantin樓盤的售賣處,該樓盤推出了長達1088天的付款方式,即:先住后付款,先付清樓價10%后就可獲得房屋鑰匙,同時需要繳納3萬港元按押金,按押金成交后可退回,客戶入住期內,自行繳付差餉、管理費及雜費。

具體付款方式如下:

如果提前付清樓價則有現金回贈優惠:簽署臨時合約日期后計算,180天內成交,可回贈3%;81~240天內成交,可回贈2%;241~360天內成交可回贈1%。

還有一個值得關注的現象是,近期接連有新盤采取全數單位招標,最初為億京大埔海日灣I,10月時推出138個單位招標,而近日九建旗下油塘海傲灣亦作出同樣部署,第二輪134個單位全部招標。

對此,有業內人士分析稱,以招標方式賣樓的好處是賣方無需將底價公開,地產商會有更大主導權,即使減價出售亦對項目沖擊較小,倘若銷售不佳也不必向市場公開數據,可謂一舉數得。

編輯:huacai